Baufinanzierungsvergleich Stand: 18.10.2019
Baufinanzierung vergleichenWer in Zukunft in den eigenen vier Wänden wohnen will, benötigt für ein so grosses Vorhaben in der Regel fremdes Kapital. Viele Banken werben mit günstigen Zinsen für eine Baufinanzierung um ihre Kunden. Doch künftige Eigenheimbesitzer sollten in jedem Fall einen Baufinanzierung Vergleich machen und sich keinesfalls auf nur ein Finanzierungsangebot verlassen. Baufinanzierungen vergleichen ist die Devise, denn bereits bei einem geringen Unterschied im effektiven Jahreszins, im gebundenen Sollzins, der Kreditlaufzeit und der Höhe der Tilgungsrate kann man am Ende bei den Geamtkosten viel Geld sparen. Am wichtigsten bei einem Baufinanzierung Vergleich ist jedoch der effektive Jahreszinsatz, je geringer dieser ausfällt, umso mehr Geld lässt sich am Ende einsparen.
Um eine geeignete Finanzierung für die Traumimmobilie zu finden, bedarf es zunächst einmal die verschiedenen Zinsangebote der Banken zu vergleichen. Dies lässt sich effektiv und schnell mit einem online Vergleichsportal für Baukredite erledigen. Der wichtigste Faktor bei einem Baufinanzierung Vergleich ist der effektive Jahreszins, er sollte so niedrig wie möglich ausfallen, um letztendlich Geld einzusparen. Doch eine Immobilienfinanzierung ist eine komplexe Sache und wird somit auch noch durch weitere Faktoren beeinflusst. Ebenso hat auch die Höhe der Tilgung einen nicht unerheblichen Einfluss auf die Finanzierung der Immobilie. Weiterhin spielen die Laufzeit des Darlehens sowie das Eigenkapital in Bezug auf die Darlehenskosten eine tragende Rolle.
Wegen der günstigen Bauzinsen nutzen einige die Gelegenheit, ihre Traumimmobilie zu finanzieren. Doch sollte man zunächst nichts überstürzen und sich mit dem nächstbesten Finanzierungsangebot zurfrieden geben. Vor einem Vertragsabschluss ist immer ein Baufinanzierung Vergleich zu empfehlen, da sich die einzelnen Konditionen und Zinssätze für ein Immobiliendarlehen von Bank zu Bank oft gravierend unterscheiden können. Aber nicht nur der Darlehenszins ist bei einem Vergleich wichtig, auch die Rahmenbedingungen sollte man bei einer Baufinanzierung vergleichen. Denn auch die Konditionen einer Immobilienfinanzierung sollten ideal auf die individuell monetären Möglichkeiten des Kreditnehmers zugeschnitten sein. Kriterien wie zum Beispiel die Laufzeit des Darlehens, die Höhe der finanziellen Eigenmittel, die Tilgungsrate oder eventuell mögliche Förderungen, können zudem ebenso eine signifikante Wirkung auf die Kosten einer Immobilien-Finanzierung haben.
Beim Kauf von Wohneigentum oder dem Bau eines Hauses geht es bei der Finanzierung in der Regel um sehr viel Geld. Schon ein sehr geringer Unterschied bei den Darlehenszinsen bedeutet eine günstigere Immobilienfinazierung und somit eine deutliche Ersparnis an Kosten. Aus diesem Grund ist ein Baufinanzierung Vergleich von verschiedenen Darlehensangeboten für den Immobilienkauf ein absolutes Muss! Die aktuellen Zinsen für Immobiliendarlehen sind nach wie vor immer noch auf einem niedrigen Niveau und daher ist es ein sehr günstiger Zeitpunkt, um eine Baufinanzierung abzuschliessen.
Bei einem Baufinanzierung Vergleich werden in der Regel immer zwei Zinssätze angegeben. Zum einen der jährliche Sollzins und zum anderen der effektive Jahreszinssatz. Dabei gilt zu beachten, dass der Sollzins per anno nur den alleinigen Zinssatz darstellt und keine Nebenkosten enthält. Der jährliche effektive Zins beinhaltet neben den Kreditzinsen alle wesentlichen Kosten. Um einen optimalen Baufinanzierung Vergleich mit gleicher Darlehenssumme, Kreditlaufzeit und Zinsfestschreibung durchführen zu können, ist der Effektivzins somit ein ideales Vergleichswerkzeug.
Die Immobilien-Finanzierung wird anhand verschiedener Kriterien beeinflusst. Hier eine kleine Checkliste, welche Punkte bei einem Baufinanzierungsvergleich beachtet werden sollten:
Eigenes Kapital ist für eine Immobilien-Finanzierung zwar keine Grundvoraussetzung, verschafft jedoch gewisse monetäre Vorteile. Je grösser der Anteil des Eigenkapitals für den Immobilienkauf ist, umso weniger Fremdkapital wird benötigt und desto niedriger fallen die Zinskosten für den Immobilienkredit aus. Hat der Darlehensnehmer kein oder nur sehr geringes Eigenkapital, wird dies von den Banken sehr kritisch betrachtet, da solche Finanzierungen riskant sind und das Risiko einer Überschuldung für den Darlehensnehmer besteht. In solchen Fällen gibt es meist hohe Aufschläge auf den Kreditzins und bei nicht ausreichender Kreditwürdigkeit wird die Kreditvergabe von der Bank meistens sogar ganz abgelehnt. Die Banken bewerten die Risikoaufschläge bei einer Immobilien-Finanzierung ganz nach der benötigten Höhe des Fremdkapitals. Hat der Kreditnehmer mindestens vierzig Prozent der Anschaffungskosten an Eigenkapital zur Verfügung und es werden nur sechzig Prozent Darlehen zur Finanzierung benötigt, bekommt der Kreditnehmer in der Regel einen günstigen Zinssatz angeboten. Ist ein höherer Kreditanteil nötig, steigt der Zinssatz schnell nach oben. Das Kreditinstitut berechnet etwa pro 10% höherem Darlehensanteil einen zirka 0,1 bis 0,3% höheren Zinsaufschlag. Was für den Kreditnehmer bedeutet, dass sich das Darlehen schnell verteuern kann.
Beim Abschluss eines Immobiliendarlehens wird festgelegt, über wieviele Jahre die Zinsbindung sein soll. Die richtige Zinsfestschreibung ist bei der Finanzierung einer Immobilie sehr bedeutend, denn dadurch erhält der Darlehensnehmer eine gute finanzielle Planungssicherheit. Wegen der derzeit sehr niedrigen Bauzinsen ist somit auch eine längerfristige Zinsfestschreibung des Immobilienkredits empfehlenswert sowie ein flexibles Hypothekendarlehen abzuschliessen. Mit einem flexiblen Baudarlehen sind Sondertilgungen möglich und ein entsprechender Wechsel des Tilgungssatzes innerhalb der Laufzeit des Immobilienkredits. Solche Konditionen muss der Darlehensnehmer expliziet bei der Bank anfragen. Es gilt jedoch zu beachten, dass das Kreditinstitut für eine langfristige Zinsgarantie einen Aufschlag auf den Zinssatz erhebt. Sollte die Zinsbindung kürzer gewählt werden, bedeutet dies umgekehrt wiederum einen geringeren Darlehenszins. Empfehlenswert ist jedoch, sich bei niedrigem Zinsniveau eine möglichst lange Laufzeit für ein Hypothekendarlehen zu sichern. Der Darlehensnehmer kann somit über längere Zeit mit einer fixen Monatsrate kalkulieren und verschafft sich dadurch eine gute finanzielle Planungssicherheit. Eine längere Zinsfestschreibung bietet zudem Schutz vor eventuellen Zinserhöhungen. Sollten die Darlehenszinsen während der Laufzeit ansteigen, wird die monatliche Darlehensrate für eine Anschlussfinanzierung auch entsprechend höher sein. Mit einer langen Zinsbindung kann man dieses Problem weit in die Zukunft verlegen.
Das Angebot für Immobilien-Finanzierungen ist gross und umfangreich. Aus diesem Grund ist es sehr wichtig, im Vorfeld einen genauen Überblick über die attraktivsten Zinsangebote der zahlreichen Banken zu bekommen. Mit dem online Vergleichsportal für Annuitätendarlehen lassen sich die günstigsten Angebote verschiedener Banken für Baufinanzierungen effektiv und unkompliziert miteinander vergleichen. Anhand des Filters können die benötigte Darlehenssumme, die Laufzeit für das Darlehen, die Beleihung sowie die Tilgung individuell eingeben werden. Danach werden durch einen Klick auf den Button "Baufinanzierung vergleichen" die besten und aktuellsten Zinsangebote von verschiedenen Banken ganz übersichtlich angezeigt. Ein Marktcheck für aktuelle Zinsen zu Hypothekendarlehen lässt sich mit dieser Hilfestellung ganz einfach und mit wenig Zeitaufwand erledigen.
Der Sollzins ist bei der Baufinanzierung die reine Verzinsung des Darlehens, ohne dass hierbei irgendwelche weiteren Kosten beachtet werden. Früher wurde der Sollzins auch als Nominalzins bezeichnet. Der Sollzinssatz dient als Grundlage zur Berechnung für ein Immobiliendarlehen und ist der Zinssatz, den der Darlehensnehmer an die Bank zahlen muss. Der Sollzins ist abhängig von der Entwicklung der Zinsen in ganz Europa und wird zudem auch vom allgemeinen Zinsniveau am Kapitalmarkt beeinflusst. Die Höhe des Sollzinses ist sehr stark von der Laufzeit der Zinsfestschreibung abhängig. Wird der Zins über längere Zeit festgeschrieben, umso besser ist zwar die finanzielle Planunssicherheit des Kreditnehmers, zugleich fällt aber auch der Sollzinssatz höher aus. Ebenso Einfluss auf den Sollzins hat die Kreditwürdigkeit des Verbrauchers, die Darlehenssumme und auch weitere bankinterne Kriterien zur Vergabe von Darlehen. In der Regel werden Finanzierungen für Immobilien mit einem gebundenen Sollzins vergeben, wie zum Beispiel bei einem Hypothekendarlehen. Dabei sind der Sollzins und die Monatsrate für die Baufinanzierung während der Dauer der Zinsbindung gleichbleibend. Es gibt aber auch Kredite ohne Zinsfestschreibung wie zum Beispiel variable oder sogenannte Cap-Darlehen die nicht mit einem festen Sollzins abgeschlossen werden. Für einen Baufinanzierung Vergleich ist der reine Sollzins nicht geeignet. Um mehrere Angebote zur Immobilien-Finanzierung vergleichen zu können und einen guten Überblick zu bekommen, muss beim Baufinanzierung Vergleich immer der Effektivzins verwendet werden. Denn nur der jährliche Effektivzins enthält neben dem Sollzinssatz die weiteren Nebenkosten für das Darlehen.
Mit der richtigen Vorgehensweise kann man eine eventuell nötige Anschlussfinanzierung möglichst zinsgünstig finanzieren. Eine Immobilienfinanzierung kann sich oftmals bis zu dreissig Jahren und mehr erstrecken. Meist wird zwischen der Bank und dem Darlehensnehmer eine Zinsbindung über mehrere Jahre bzw. Jahrzehnte vereinbart. In dieser Laufzeit ist der Zins fixiert und die Zinsentwicklung am Kapitalmarkt für den Kreditnehmer nicht relevant. Es ist ganz von der Zinsentwicklung am Markt abhängig, ob sich der Kreditnehmer für eine lange und kurze Zinsbindung entscheiden soll. Ist das Niveau für Bauzinsen, wie derzeit aktuell, sehr niedrig, sollte sich der Darlehensnehmer für eine längere Kreditlaufzeit entscheiden, ist mit einem Anstieg der Darlehenszinsen zu rechnen, ist eher eine kurze Zinsbindung empfehlenswert. Die Dauer der Zinsbindungsfrist sollte auch von der möglichen Höhe des Tilgungssatzes und der gewünschten Planungssicherheit des Kreditnehmers abhängig gemacht werden. Bleibt beim Immobilienkredit nach Ablauf der vereinbarten Sollzinsbindung noch eine Restschuld, benötigt der Schuldner eine Anschlussfinanzierung. Hierzu hat der Immobilienkäufer verschiedene Möglichkeiten:
Eine Sondertilgung bedeutet eine vereinbarte Einmalzahlung oder auch regelmässig getätigte Zahlungen in bestimmter Höhe die zusätzlich zur festgelegten monatlichen Ratenzahlung zur Tilgung eines Darlehens erfolgen. Anhand einer Sondertilgung kann der Darlehensnehmer jedes Jahr mehr Geld als die übliche Monatsrate in die Baufinanzierung einbezahlen. Somit wird auch die Restschuld für das Annuitätendarlehen reduziert und die Kreditlaufzeit verringert. Der positivie Effekt ist dabei eine schnellere Rückzahlung des Hypothekendarlehens und eine Reduzierung der Zinskosten. Die Voraussetzung für Sondertilgungen müssen allerdings im Kreditvertrag vereinbart werden und sind bei einigen Banken nicht standardmässig vorgesehen. Sind Sondertilgungen vorgesehen, schlägt sich dies meist auch auf den Zinssatz nieder. Deshalb sollte man sich bereits vor Abschluss der Immobilienfinanzierung im Klaren sein, ob diese Sonderzahlungen auch tatsächlich gemacht werden können. Dies könnte zum Beispiel durch Auszahlung einer Lebensversicherung, einer Erbschaft oder Bonizahlungen durch den Arbeitgeber der Fall sein.
Die Option auf Sondertilgungen sollte man immer vereinbaren. Denn es könnte ja während der Kreditlaufzeit zusätzliches Geld zur Verfügung stehen, etwa aus einer Erbschaft, einer Prämienzahlung oder einer Gehaltserhöhung, mit welchem man einen Teil des Darlehens zusätzlich tilgen kann. Somit reduziert sicht nicht nur die Restschuld, auch die Darlehenslaufzeit für das Immobiliendarlehen wird dadurch verkürzt. Um Sondertilgungen tätigen zu können, verlangen Banken in der Regel einen gewissen Zinsaufschlag. Immer mehr Kreditinstitute bieten Sondertilgungen mittlerweile aber auch kostenlos an. Es gibt verschiedene Optionen für Sondertilgungen die man individuell mit der entsprechenden Bank verhandeln kann.
Beim Beleihungswert handelt es sich um den Wert, den das Kreditinstitut bei einer eventuellen Zwangsversteigerung oder einem Verkauf mit hoher Wahrscheinlichkeit für die Immobilie bekommt. Denn im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers, dient die Immobilie, ganz gleich ob Wohnung oder Haus, dem geldgebenden Kreditinstitut auch als Sicherheit (auch Hypothek genannt). Ermittelt wird der handelsübliche Marktwert der Immobilie von der Bank anhand verschiedener Methoden über die Zeit hinweg. Auf Grundlage dieses ermittelten Wertes wird die Höhe des Darlehens für die Baufinanzierung berechnet, welche die Bank dem Kreditnehmer gewährt. Der Beleihungswert ist aber nicht gleich die Kaufsumme oder die Baukosten der Immobilie. Vom aktuellen Immobilienwert wird noch ein gewisser Abschlag zur Sicherheit subtrahiert, deshalb ist der Beleihungswert auch immer geringer als der Kaufpreis der Immobilie. Auch rechtlich gesehen darf der Beleihungswert nicht über dem Verkehrswert der Immobilie angesetzt sein. Meist liegt der vom Kreditinstitut berechnete Wert zwischen 70 und 90% des Kaufpreises. Was heisst, hat die Wunschimmobilie eine Verkehrssumme von 400.000 Euro, kalkuliert das Geldinstitut einen Beleihungswert zwischen 280.000 und 360.000 Euro und die Abweichung zum Verkehrswert des Objektes muss der Darlehensnehmer selbst an eigenen Finanzmitteln zur Verfügung haben.
Viele unterschätzen beim Immobilienerwerb die anfallenden Nebenkosten, sie können einen bis zu 15%-igen oder sogar noch höheren Anteil der Kosten ausmachen. Da die Verwendung eines Immobilienkredits in der Regel zweckgebunden ist und die Banken die Bedingungen teilweise sehr streng nehmen, kann das Darlehen auch nur für alle anfallenden Kosten die im unmittelbaren Zusammenhang mit der Immobilie stehen verwendet werden. Somit können die Nebenkosten nicht mit dem Geld aus dem Immobiliendarlehen beglichen werden. Dies liegt daran, dass die Bank im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers keine Sicherheit hat, die Nebenkosten über den Immobilienwert einzuziehen. Als Nebenkosten fallen beim Immobilienerwerb unter anderem die Grunderwerbssteuer, (ist je nach Bundesland unterschiedlich hoch), die Provision für einen Makler, Kosten für den Notar, Gebühren für die Grundbucheintragung oder die Erschliessungskosten für ein Grundstück an.
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